Mietrecht

Mietrechtsnovelle 2013

Gesetzgebungsprozess

Die Mietrechtsänderung war seit 2011 in der Diskussion, als das BMJ einen ersten Entwurf veröffentlichte (25.10.2011). Am 13. Dezember 2012 wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung im Bundestag beschlossen. Anschließend passierte das Mietrechtsänderungsgesetz am 01. Februar 2013 auch den Bundesrat und trat zum 01. Mai 2013 in Kraft.

Regelungsgehalt

Ein Ziel der Gesetzesnovelle ist es, Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung zu schaffen. Diese Anreize gehen nach Auffassung der Verbraucherschützer und Mieterverbände zu Lasten der Mieter. Auch das Contracting im Mietwohnbereich wurde auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt.

Regelungen zur energetischen Modernisierung im Einzelnen

• Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) wurden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Endenergieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
• Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB). Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
• Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird das geltende Recht nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Modernisierung. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
• Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nun in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härtefalleinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen, der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
• Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
• In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

1) http://www.kompetenzzentrum-contracting.de/aktuelles/aktuelle-meldungen/details/beitrag/mietrechtsnderungsgesetz-schafft-neuen-rechtsrahmen-fr-contracting_100000117/

2) http://www.bmj.de/DE/Buerger/gesellschaft/Mietrecht/Mietrecht_node.html

Wärmelieferverordnung

§ 556c BGB neu sieht vor, dass Einzelheiten zum Contracting (gewerbliche Wärmelieferung) in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt werden. Daher hat die Bundesregierung die Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum vom 7. Juni 2013 (Wärmelieferverordnung – WärmeLV, BGBl. I, S.1509) geschaffen, die am 1. Juli 2013 zeitgleich mit den Regelungen des § 556c neu BGB in Kraft treten wird. Die Begründung der Verordnung wurde im Bundesanzeiger veröffentlicht (BAnz AT vom 20. Juni 2013). Diese Verordnung regelt zum einen die Vorschriften über Wärmelieferverträge. Zum anderen enthält sie Regelungen, die das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter betreffen, insbesondere über den Kostenvergleich sowie die Ankündigung der Umstellung von Eigenversorgung auf Contracting.

Zukünftig können Vermieter die Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen, wenn dies für den Mieter kostenneutral ist und die Modernisierungskosten durch einen Effizienzgewinn refinanziert werden. Bleibt das Contracting für den Mieter kostenneutral, können die Wärmelieferkosten als Betriebskosten umgelegt werden. In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Die Regelungen zum Contracting, der gewerblichen Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen, sind am 1. Juli 2013 in Kraft getreten. Mit der Verankerung der gewerblichen Wärmelieferung im Mietrecht sollte ein wichtiger Schritt für eine stärkere Anwendung des Contractings gesetzt werden. Es ist aber zu befürchten, dass mit dem vorliegenden Gesetz die angestrebte Erweiterung des Contractings und eine damit verbundene Beschleunigung der Heizungsmodernisierung nicht erreicht werden. Denn die Umlagemöglichkeit der Investitionen in Energieeffizienz ist beim Contracting schlechter gestellt als bei der energetischen Sanierung in Eigenregie. Grund ist die gesetzlich festgelegte Kostenneutralität für das Contracting, während bei der Sanierung in Eigenregie weiterhin bis zu 11 Prozent der Investitionen auf die Miete umgelegt werden können.

Quellen:

1) http://www.kompetenzzentrum-contracting.de/aktuelles/aktuelle-meldungen/details/beitrag/mietrechtsnderungsgesetz-schafft-neuen-rechtsrahmen-fr-contracting_100000117/

2) http://www.bmj.de/DE/Buerger/gesellschaft/Mietrecht/Mietrecht_node.html